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小貸大業

上海市房地產市場十月份分析報告
2019-11-03

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格


    2019年10月,聯城監測二手房市場價格有58%的樓盤價格下跌,但下跌幅度較小,上漲樓盤數量為30%,但上漲幅度較大,本月聯城監測均價為50200元/平方米,環比上升0.16%,低于去年同期。

 

    普通住宅分價格段占比變化不大,但環比均出現上漲。300W以下公寓漲幅最為顯著,環比上漲0.34%;300-1000W價格段公寓漲幅相對較小,上浮空間在0.02%-0.05%之間。整體而言,剛需購房仍為主力。

   (二)上海市二手住宅風險監控

 

    2019年10月,上海中心區域大部分價格出現微跌,其余區域均呈現微漲狀態,松江區漲幅最大,為0.65%。除崇明外,其余區域價格低于去年同期,其中奉賢、松江同比跌幅最大,分別為-5.06%和-4.13%。

    二、上海市房地產市場供求動態

   (一)一手住宅市場 

 

    新房市場“金九銀十”已經收尾,市場表現略顯疲態,“雙量齊下”,即供應量和成交量紛紛縮水。從成交價格方面來看,本月新房市場成交均價略有上漲,環比略漲3%左右,整體走勢雖仍處于平穩態勢,但臨近年末翹尾態勢初現。從供求比來看,2019年1-10月,新房市場累計供求比仍為1,供求關系仍處于平衡態勢。
    分區域來看,10月供應量最大的區域為青浦,但虹口、普陀、楊浦等中心區域也開始陸續推出新盤,成交量最大的仍為浦東新區。

   (二)二手住宅市場


    10月,上海二手房市場“量價齊跌”。成交量下滑顯著,環比下跌了24%,成交均價環比微跌2.4%,與去年11月價格相仿。近兩年,上海二手房市場價格整體走勢較為穩定。從2018年7月起,二手房成交均價沒有突破過“4”字頭,預計2019年后兩個月將繼續保持穩中微跌的趨勢。
    2019年10月上海二手房市場成交結構繼續下移,50平方米以下成交房型占比較上月提升約1.5個百分點。上海二手房市場的成交結構繼續向剛性需求傾斜。
   (三)新增商業市場

 

    2019年10月,全市商業市場低迷,供應量和成交量環比下跌顯著。供應量以浦東新區居首,主要集中在臨港新城,臨港新片區由于獨特的定位以及各種產業發展的政策扶持,預計未來會成為上海重要的產業集聚區和特殊的經濟功能區,因此也成為了市場的焦點。成交量依舊以浦東為首,其中周康板塊成交最為活躍。全市總體成交均價本月呈現微漲的態勢,其中金山區漲幅最大,黃浦區由于上個月一套超高價格的成交,使得本月跌幅異常。
   (四)新增辦公市場


    2019年10月,全市辦公市場的供應量和成交量都有所下跌,但成交價格出現上漲。值得注意的是本月供應和成交都主要集中在虹橋商務區附近,其中供應主要集中長寧臨空經濟園內的網電大廈,成交主要集中在閔行的虹橋綠谷廣場,均具有虹橋商務區的區位優勢。受經濟壓力的影響,傳統的核心商務區的辦公市場低迷,但是以大虹橋為例的非核心商務區由于周邊配套的日趨成熟,加上較高的辦公樓品質和租金優勢,更受市場青睞。成交均價方面,除寶山外,其他區域均呈現上漲的態勢,其中閔行區領漲全市。


(上海聯城評估公司)

 

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