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小貸大業

上海市房地產市場十一月份分析報告
2019-12-07

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格


    2019年11月,聯城監測二手房市場價格下跌樓盤占比繼續擴大,本月約有82%的樓盤價格出現不同程度的下降。其中跌幅最大的板塊為朱涇板塊,環比下跌約1.7%。全市二手住宅監測均價為50000元/平方米,環比上個月下跌約0.6%。從2019年的價格走勢來看,上海二手房市場監測均價基本在49000-50000元/平方米上下震蕩。


    11月,上海二手房市場進入傳統淡季,房價下降預期繼續,聯城監測數據顯示,各檔次住宅都開始進入環比下跌通道。與其他檔次住宅相比,中端公寓跌幅相對較小,環比跌幅為0.46%,價格波動幅度相對比較平穩。
   (二)上海市二手住宅風險監控


    2019年11月,上海所有區域價格均出現下跌態勢,其中有6個區域環比跌幅大于全市平均值。有三個區域均價同比去年小幅漲幅,分別是崇明、黃浦及徐匯區。而價格波動相對較大的則屬金山、奉賢區。
    二、上海市房地產市場供求動態
   (一)一手住宅市場


    11月新房市場進入傳統的淡季,市場推盤意愿略有降溫,環比供應量繼續放緩。從成交價格方面來看,本月新房市場成交均價略有下滑,環比微跌2%左右,整體走勢仍處于穩定狀態。從供求比來看,2019年1-11月,新房市場累計供求比略有提高,為1.10,供求關系仍處于相對平衡態勢。
   (二)二手住宅市場


    2019年11月,上海二手房市場走勢與去年相仿,11月成交量價環比都略有上升,但與9月相比仍有差距。成交量環比上升了12%,成交均價環比微漲2.2%,與去年同期相比,價格也有所上升。整體而言,上海近兩年二手房市場價格走勢始終處于穩定態勢。雖然本月二手房成交量價環比均有所上升,但預計12月上海二手房市場價格可能會出現小幅下跌態勢。
   (三)新增商業市場


    2019年11月,全市商業市場觸底反彈,供應量和成交量均漲幅顯著。新增供應集中在內環外區域,其中浦東新區由于毗鄰浦東國際機場的天和商業廣場本月開盤,推出大量商鋪,供應量位居榜首。成交方面也十分活躍,成交量環比漲幅顯著,且高于去年同期,同比上漲約15%,其中奉賢區成交最為活躍。從環比均價來看,整體微跌,崇明區漲幅最大。
   (四)新增辦公市場


    2019年11月,全市辦公市場供應量有所回升,但成交依舊不夠活躍,整體市場形勢不如去年同期。供應量位居榜首的浦東新區依舊以臨港新城的新增供應為主。成交量方面,雖然大部分區域都有所成交,但成交表現一般,最高的寶山區也僅成交0.8萬㎡。從成交均價來看,全市整體成交均價環比下跌約11%,嘉定區跌幅最大。其中靜安區由于華僑城蘇河灣的一套高價成交拉高了整體的成交均價。


(上海聯城評估公司)
 

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