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小貸大業

上海市2019年度房地產市場分析報告
2020-01-06

    一、2019年聯城住宅監測價格分析
   (一)2019年上海二手住宅監測價格走勢


    2019年上海二手房市場監測價格總體走勢較為平穩。雖在年初,價格出現持續下跌,但在4月開始逐步消失,自4月出現小陽春以后,二手房市場價格雖有起有落,但總體基本保持在穩定的態勢。說明上海房地產政策調控實施有效,上海二手房監測價格始終保持穩定態勢。
    2019年,全國層面的政策依舊以“房住不炒”為主基調,因城施策、分類調控為方法。上海則在原有房地產市場調控的基礎上,繼續堅持嚴格調控,不松懈。同時進一步完善房地產市場調控的長效機制,搭建“一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體”和租購并舉的住房體系。
   (二)2019年上海各區住宅分檔次價格同比變化


    從各區域分檔次住宅看,中低端公寓方面,大部分區域與去年同期相比,都出現了跌幅,其中以崇明、奉賢等區域跌幅最大,同比跌幅大多超過3%。高端公寓方面,有近半數的區域同比略有上漲態勢,以青浦、徐匯等區域為主,傳統中心區域是由于改善型需求的釋放。青浦區則得益于長三角一體化的影響。
    二、二手住宅成交市場


    2019年全市二手房成交均價基本平穩,圍繞在38000元/平方米上下波動。全年月成交均價沒有突破過“4”字頭,截止2019年11月,全市二手住宅成交均價為38300元/平方米,同比下跌2.62%。一方面說明 2019年上海樓市政策調控堅持以穩定為基調,穩市場的決心絲毫沒有松懈,二手房市場雖在量上回升顯著,但價格依舊保持穩定態勢。
    從2019年上海各區二手住宅成交量看,浦東新區成交情況依舊很活躍,成交量仍排名首位,盡顯大區優勢。與去年同期相比,各區成交表現都有明顯上升。與成交量相比,2019年各區域的二手住宅成交均價大多處于下滑態勢,其中跌幅相對比較顯著的為靜安區,同比下滑6.21%。
    三、上海市二手住宅風險監控


    2019年從各區域的價格波動情況來看,價格波動相對較大的區域為靜安區、黃浦區等傳統中心區域。靜安、黃浦等區域本年度成交活躍情況較好,從而帶動了區域內的價格調整,同比已開始出現正值。


    2019年各區域的交易周期仍然很長(這里的交易周期特指:60-90平方米普通住宅的交易周期)。 各區域交易周期呈現從內往外遞減的規律。交易周期相對較長的為傳統中心區域,如:黃浦、靜安等區域;而相對較短的則屬于奉賢、青浦等區域。
    結合各區域的價格波動及成交情況、交易周期,2019年上海住宅市場大部分地方處于中、低風險區域,尚未出現高風險區域。未來長三角一體化發展將對各城市尤其是中心城市的經濟發展將起到促進作用,2020年上海住宅市場出現高風險區域的概率不大。


(上海聯城評估公司)
 

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